안녕하세요. 매일 부동산을 공부하는 프레이저입니다. 서울의 주요 재개발 지역에 대한 소식을 오랜만에 접하게 되었습니다. 입지가 좋은 곳 중 하나입니다. 북아현 3구역 재개발 투자를 소개드리고자 합니다. 하지만 기사를 검색해보면 15년째 똑같다는 기사도 있습니다. 북아현 3구역의 투자 포인트와 사업 중단 이슈는 어떻게 될까요? 자세히 살펴보겠습니다. 개인적으로는 기존 오너들에게는 다소 모호하고 어려운 상황이라고 생각합니다. 반면 투자자들에게는 기회가 될 수도 있다고 생각합니다. 왜 그렇게 생각하는지 말씀드리겠습니다. 먼저 북아현 3구역의 기본 정보를 확인해 보겠습니다. 리치고에 따르면 총 4,757가구가 될 예정이며 시공사는 GS와 롯데건설입니다. 출처에 따라 약간씩 정보가 다를 수 있지만, 어쨌든 시공사는 교체 없이 진행할 것으로 보입니다. 가구 수는 약간 다르지만, 4,700가구를 짓는다는 것은 여전히 동일합니다. 다만 평당 30%의 공사비가 올랐다는 것은 나쁜 소식입니다. 다만 인상을 요구할 가능성이 있다고 합니다. 그럴 경우 결국 협동조합원들이 내야 할 금액이 늘어나게 됩니다. 아니면 일반유통수입을 늘려야 합니다. 보통 이 두 가지는 타협안입니다. 협동조합원들의 몫이 늘어나게 됩니다. 일반유통가격도 늘어나게 됩니다. 그럼 현재 매물가격을 기준으로 현재 투자에 얼마나 예산이 필요한지 알아보겠습니다. 네이버 부동산에서 북아현3지구 매물 목록을 찾아보았습니다. 매매가 기준으로 8억원부터 시작하는 듯합니다. 초기 투자는 8억원 초반대입니다. 34평형으로 신청 가능한 매물입니다. 재개발 투자자들은 이제 25평형과 33평형 신청에 대한 프리미엄이 다르다는 것을 알게 될 것입니다. 현재 매물을 보면 5억원대 프리미엄이 있는 매물이 있습니다. 6.5억원대 매물도 있습니다. P가 6.5억원인 매물은 초기 투자금이 6억원입니다. 서울 재개발 지역 중에서 6억원대 투자에 가장 좋은 입지는 아마도 북아현 3지구일 것입니다. 투자자들은 총 매매가만 보면 됩니다. 북아현 3지구 매물 가격을 봤을 때 투자 금액이 생각보다 적다고 생각했을 것입니다. 3년 전 시세와 비교해 크게 바뀌지 않았습니다. P가 많이 조정되었습니다. 그래서 투자자들에게 기회라고 생각했습니다. 프리미엄은 내렸지만 기여금은 실제로 올랐습니다. 결국 일석이조입니다. 협동조합원 가입금이 올랐습니다. 당연히 추가 기여금도 올라갈 겁니다. 대신 프리미엄은 내려간 거죠. 투자자 입장에서는 어차피 총 매매가가 기준이니까 손실이라는 큰 문제는 없습니다. 이전에 매수하신 분들은 조금 실망하실 수도 있겠습니다. 사업 차질은 어떨까요? 북아현3지구에 투자를 고려하시는 분들이 가장 걱정하시는 부분이 바로 이 부분이라고 생각합니다. 아마 재개발이 빠르게 진행되는 사업이 아니기 때문일 겁니다. 하지만 개인적으로는 크게 걱정하지 않습니다. 투자 성향의 차이일 수도 있겠습니다. 원래 재개발은 문제가 많습니다. 가장 위험한 시기는 지금보다는 사업 초기입니다. 가장 큰 리스크는 아예 진행이 안 될 수도 있다는 겁니다. 북아현3지구의 문제점은 엄밀히 말하면 사업이 느리게 진행된다는 겁니다. 완전히 무산될 것 같지는 않습니다. 보통 조합설립 전에 많이 그런 일이 발생합니다. 동의율을 못 받으면 조합설립이 무산되고 구역지정도 해제됩니다. 이런 리스크에 비하면 사실 매우 매우 좋은 수준입니다. 주변 시세는 어떨까요? 재개발 투자에서 가장 중요한 것은 주변 신축 시세를 살펴보는 것입니다. 이미 완공된 북아현 1-2지구와 1-3지구의 시세를 살펴보겠습니다. 전국 평균으로 따지면 16억~17억 정도입니다. 특히 이편한세상 신촌의 실거래가 상승률이 엄청납니다. 북아현 3지구의 프리미엄이 5억 정도이고 조합원 공모가가 10억이라면 전체 매매가는 15억 정도입니다. 예상 안전마진은 생각보다 작습니다. 오히려 사업 차질 문제보다 이 작은 안전마진을 더 조심해야 한다고 생각합니다. 물론 북아현 2지구가 완공되면 기존의 이편한세상과 푸르지오가 지어졌을 테니까 비슷한 시세를 형성하지는 않겠죠. 우리는 훨씬 더 높은 가격을 기대할 수 있습니다. 그 관점에서 볼 때, 우리는 개선의 여지가 있음을 알 수 있습니다.